文 / 王人群

自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場，搶佔各大商圈之主要店面，短期大幅度拉高租金水準，店家付租能力有限，東區進駐業種商家大洗牌，以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。

其後在2014 年房地合一稅制之推廣下，海內外投資方因稅制壓縮利潤，紛紛撤出不動產市場，且網路購物興起影響實體消費經濟，業者無力負擔高漲之租金，東區空置店面持續增加，商業氣息及人潮熱度不如以往，對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。

2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區，知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯，相較於西門町及信義區的蓬勃發展，頗有「三十年河東，三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程，東區是否能回歸以往興榮之潛力？

西區老舊沒落　城市東移帶動東區發展
1950 年代中華商場落成，西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心，興盛一時，亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下，台北市商業中心逐漸東移，中華商場也因年久失修，加上消費喜好及行為轉變，逐漸失去商圈龍頭之地位，而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車，成為台北市重要商業發展地區。

市郊區域商場萌芽　滿足移入人口消費需求
大台北地區因產業發展及工作機會多，吸引許多外地人口移入，多數居住於市郊及新北市一帶，市郊地區爆炸性人口成長，許多區域商場於1990 年代相繼萌芽，如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨（已結束營業）及景美地區之漢神百貨景美店（現為瀚星百貨），欲滿足市郊地區之消費需求。

信義商圈百貨林立　量販、地區商場興起
因應都市發展東移，台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展，自1997 年新光三越信義店（現為信義新天地A11 館）開幕至今，信義計畫區已躍升為台北主要之商業區，如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店，區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪，約佔台北市總體之3 成，商業聚集效應大。

港湖地區因國道一號行經，加上區內重劃區腹地廣大，許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐，確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善，許多地區商場（如板橋大遠百、中和環球）交通節點商場（如CITYLINK 松山、南港店）崛起並發酵。

陸客開放帶動觀光　站前西門吸背包客帶動商圈
2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊，台灣觀光迎來一波榮景，不只團體旅遊，自由行旅客人數及比例皆年年上漲，台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢，成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵，加上國外媒體播送介紹，除日本、港澳旅客外，韓國及東南亞旅次亦逐年增加。
其中，西門町因外籍旅客持續造訪，商圈人潮熱度興盛，吸引眾多品牌擴點進駐，運動用品店、伴手禮店外，2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街，創下商圈租金表現最高紀錄，鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌，顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。

東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家
2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來，各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區，在競租情形下，東區沿街店面租金大幅成長5 成，巷內店面甚有成長1 倍的情形，店家難以負擔，頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉，沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下，中國對台灣旅遊態度緊縮，直接影響來台旅遊消費人數，更間接影響零售業對於後市之保守預測，加上房市稅制政策影響發酵，投資買盤淡出明顯，自然影響店家競租表現。

2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街，2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬，仍留不住SWATCH；對街房東於同年租金自打7 折，才成功挽留星巴克之金牌房客，東區店面由持續漲租，演變至近年降租2~4 成之情勢。

東區有交通優勢 西區須注意業種同質性
2020 年敦南誠品確定熄燈，大型集客據點之消失預期使消費人潮減少，東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合，重拾消費者及旅客對於商圈之興趣，必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退，惟東區仍有其交通之優勢，區內房屋屋齡多為30 年以上，未來是否能透過都更迎來區域新氣象，重獲寵愛，仍待觀察。

西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭，高商圈人氣促使店家紛紛進駐，未來除須注意商圈內業種同質性過高，導致旅客興趣減少之風險外，預期近年商圈榮景仍能持續。